Hypotheken können entweder direkt oder indirekt amortisiert werden:

Direkte Amortisation

Der Hypothekarschuldner zahlt der Bank jährlich einen gleich bleibenden Betrag zurück. Die Hypothek wird dadurch Jahr für Jahr reduziert und somit verringert sich auch der finanzielle Aufwand für die Hypothekarzinsen.

Beispiel:

Eine Familie hat für ihr neues Eigenheim mit ihrer Bank eine Hypothek in der Höhe von CHF 480'000 vereinbart (1. Hypothek: CHF 400'000, 2. Hypothek: 80'000). In der Regel wird die 2. Hypothek innerhalb von 15-20 Jahren oder spätestens bis zum 65. Altersjahr bzw. bis zur Aufgabe der Erwerbstätigkeit amortisiert. Die Amortisation beträgt pro Jahr CHF 5'333. Nach 15 Jahren wird die Familie die 2. Hypothek abbezahlt haben, die Hypothekarschuld beträgt dann noch CHF 400'000 (1. Hypothek).

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothekarschuld unverändert. Die Hypothek wird nicht an die Bank zurückbezahlt, sondern die Amortisationsbeträge werden in die Säule 3a einbezahlt. Spätestens bei der Pensionierung wird der Hypothekarschuldner das Guthaben auf dem Säule-3a-Konto zur Rückzahlung seiner Hypothek verwenden.

Beispiel:

Familie Muster zahlt jährlich CHF 5'400 auf ihr Säule 3a-Vorsorgekonto ein. Herr Muster wird in 15 Jahren pensioniert. Dann verwendet er dieses Guthaben von CHF 95'200 inkl. aufgelaufener Zinsen (Annahme: Zinssatz von 2% pro Jahr), um die Hypothek zurückzuzahlen. Nach 15 Jahren wird die 2. Hypothek somit abbezahlt und es verbleibt die Hypothekarschuld von CHF 384'800 (= 1. Hypothek – CHF 15'200).

Bei der indirekten Amortisation bleiben die Schuldzinsen auf der Hypothek während der gesamten Zeit gleich hoch, wodurch die Möglichkeit, Steuerabzüge zu machen, vollumfänglich erhalten bleibt. Dies ist besonders bei hoher Steuerprogression interessant.

Zudem ist bei der indirekten Amortisation die Hypothekarschuld am Ende tiefer, da der Hypothekarschuldner auf dem Säule-3a-Konto dank Zinsertrag mehr Kapital spart, das er dann zur Tilgung der Hypothek verwenden kann. Dafür muss er während der Laufzeit höhere Hypothekarzinsen in Kauf nehmen, die jedoch teilweise durch die Steuervorteile kompensiert werden.

Vergleich direkte und indirekte Amortisation

	Vorteile	Nachteile
Direkte Amortisation	Hypothek und Zinslast werden laufend kleiner	keine zusätzliche Steuerersparnis
Indirekte Amortisation	Zusätzliche Steuerersparnis Zinsertrag auf Kapital der Säule 3a (Vorsorgekonto)	Hypothek und Zinslast bleiben über die Jahre auf gleich hohem Niveau